Luxusimmobilien in NRW und auf Mallorca rechtssicher und steueroptimiert vererben

Mehr als Besitz – Luxusimmobilien als Vermächtnis

Luxusimmobilien sind nicht nur Kapitalanlagen. Sie sind Ausdruck von Erfolg, Identität und Lebensstil. Eine Villa in Düsseldorf-Oberkassel, ein Penthouse in Köln-Marienburg oder eine Finca auf Mallorca sind weit mehr als Objekte: Sie sind Generationenwerte, die Familiengeschichten bewahren und Vermögen über Jahrzehnte sichern können.

Doch genau hier liegt die Herausforderung: Ohne klare rechtliche und steuerliche Struktur verlieren Erben oft Hunderttausende Euro an das Finanzamt. In vielen Fällen droht sogar ein Zwangsverkauf, weil die Steuerlast zu hoch ist.

Dieser Leitfaden zeigt, wie Eigentümer ihre Immobilien in NRW und auf Mallorca rechtssicher, steueroptimiert und zukunftsfähig vererben können – und welche Gestaltungsmöglichkeiten das Gesetz eröffnet.

‍

‍

Deutsche Rahmenbedingungen: Immobilien vererben in NRW

Die Vererbung von Immobilien in Deutschland richtet sich nach dem Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Entscheidend sind zwei Faktoren: Freibeträge und Steuersätze. Diese Freibeträge können durch Schenkungen alle 10 Jahre erneut genutzt werden – einer der wichtigsten „Tricks“ für große Immobilienvermögen.

‍

Freibeträge (§ 16 ErbStG)

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 € pro Kind
• Enkel: 200.000 €
• Eltern/Großeltern: 100.000 €
• Sonstige Erben: 20.000 €

‍

Steuersätze (§ 19 ErbStG)

• Steuerklasse I (Kinder, Ehepartner): 7–30 %
• Steuerklasse II (Geschwister, Nichten/Neffen): 15–43 %
• Steuerklasse III (Nicht-Verwandte): 30–50 %

‍

Steuerbefreiung bei Eigennutzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG)

• Ehepartner und Kinder können eine Immobilie vollständig steuerfrei erben, wenn:
  • sie die Immobilie unmittelbar nach dem Erbfall selbst beziehen
  • und mindestens 10 Jahre darin wohnen bleiben.
• Kinder profitieren nur bis 200 m² Wohnfläche; darüber hinaus wird anteilig besteuert.

‍

Praxisbeispiel:
Ein Penthouse in Düsseldorf mit 300 m² wird an die Tochter vererbt. Die ersten 200 m² sind steuerfrei, die restlichen 100 m² werden regulär versteuert.

‍

‍

2. Luxusimmobilien auf Mallorca: Spanisches Erbrecht

Grundprinzipien

Für Immobilien auf Mallorca gilt das spanische Erbrecht (Código Civil, Ley 29/1987). Dank der EU-Erbrechtsverordnung Nr. 650/2012 können deutsche Staatsbürger in einem Testament festlegen, dass deutsches RechtAnwendung findet. Ohne Testament greift automatisch spanisches Recht.

‍

Steuerliche Besonderheiten auf den Balearen

• Freibeträge: Ehepartner und Kinder haben auf den Balearen bis zu 1 Mio. € Freibetrag.
• Steuersätze: nahe Angehörige zahlen meist nur 1–20 %, deutlich günstiger als in Deutschland.
• Keine 10-Jahres-Regelung: Freibeträge können nicht wiederholt genutzt werden wie in Deutschland.
• Doppelbesteuerung: Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien stellt sicher, dass in Spanien gezahlte Steuer in Deutschland angerechnet wird.

‍

Praxisbeispiel:
Eine Finca in Port d’Andratx im Wert von 3 Mio. € wird an den Sohn vererbt. In Spanien greift ein Freibetrag von 1 Mio. €, auf die restlichen 2 Mio. fällt eine Steuerlast von rund 200.000–250.000 € an – deutlich günstiger als in Deutschland.

‍

‍

3. Legale Gestaltungsmöglichkeiten für Eigentümer

Schenkung zu Lebzeiten

• Vorteil: Freibeträge alle 10 Jahre neu nutzbar.
• Beispiel: Eine Villa in Köln (3 Mio. €) kann über 20 Jahre hinweg steuerfrei an zwei Kinder übertragen werden.

‍

Nießbrauchsrecht

• Der Eigentümer überträgt die Immobilie, behält aber das Recht, sie zu nutzen oder Mieteinnahmen zu beziehen.
• Vorteil: Der steuerliche Wert reduziert sich erheblich.

‍

Familiengesellschaften

• Immobilien können in eine Familiengesellschaft (z. B. GmbH oder GmbH & Co. KG) eingebracht werden.
• Vorteil: Anteile lassen sich steuerlich begünstigt übertragen, klare Regelungen verhindern Streit.

‍

Kombination Deutschland – Spanien

• Wer Immobilien in beiden Ländern hält, sollte eine zweistufige Strategie nutzen:
  • deutsches Testament für NRW-Immobilien
  • spanisches (oder internationales) Testament für Mallorca

‍

‍

4. Werterhalt durch Veredelung

Rechtliche Planung ist das eine – der Marktwert ist das andere. Nur Immobilien, die ihren Status als Luxusobjekt bewahren, bleiben echte Generationenwerte. Immobilien, die regelmäßig modernisiert und veredelt werden, erzielen bis zu 20 % höhere Preise beim Verkauf oder bei der Bewertung.

• Materialien: Onyx, Marmo, Naturstein, edle Hölzer, Custom Pieces etc.
• Architektur: klare Linien, zeitlose Eleganz.
• Nachhaltigkeit: Photovoltaik, Wärmepumpen, Dämmung – in Deutschland nach GEG, in Spanien zunehmend gefordert.

‍

‍

5. Konkrete Handlungsempfehlungen für Eigentümer

1. Erstellen Sie ein Testament – und legen Sie klar fest, ob deutsches oder spanisches Recht gelten soll.
2. Nutzen Sie Freibeträge mehrfach – durch Schenkungen alle 10 Jahre in Deutschland.
3. Denken Sie an Nießbrauch – so bleiben Sie abgesichert, während Ihre Erben steuerlich profitieren.
4. Errichten Sie ein spanisches Testament – wenn Sie Immobilien auf Mallorca besitzen.
5. Vermeiden Sie Erbstreitigkeiten – durch klare Regelungen im Testament oder Erbvertrag.
6. Prüfen Sie den Wert regelmäßig – und investieren Sie in Modernisierung, um den Status der Immobilie zu sichern.

‍

‍

Fazit: CAPIREAL als Partner für Generationenwerte

Luxusimmobilien in NRW und auf Mallorca sind mehr als Vermögen – sie sind ein Versprechen an die nächste Generation. Doch ohne Planung drohen hohe Steuerlasten, Streitigkeiten und Wertverluste.

Mit der CAPIREAL GmbH begleiten wir Eigentümer diskret und professionell:

• mit fundierter Marktkenntnis in Düsseldorf, Köln und auf Mallorca
• mit Partnern aus Steuerberatung und Rechtswesen
• mit einem klaren Blick für Werterhalt durch Veredelung und Inszenierung

‍

So werden Immobilien zu echten Generationenwerten, die nicht nur Bestand haben – sondern wachsen. Kontaktieren Sie uns gerne.

‍